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2020年已近尾聲,三道紅線下掙扎的房企,2021是否面臨洗牌?
來源:品房閣 作者:葉潤 2020-12-11
[提要] 2020年已近尾聲,還有短短二十來天。這一年許多人許多事都稱得上是命運多舛······

2020年已近尾聲,還有短短二十來天。這一年許多人許多事都稱得上是命運多舛,突如其來的疫情、經濟不確定性、進出口貿易全面受阻以及“三道紅線”等等的“黑天鵝”事件,讓所有相關產業、行業受到影響,加深所有人的思考。

如何在市場變化下,直面諸多不確定性的2021。


“三道紅線”

——多重施壓下的樓市命運,將迎接新一輪挑戰


今年簡直就是房企的災難年,據不完全統計全國已經有453家房房企破產。這似乎預示著房地產行業的又一次時代更迭。

過去的20年房地產經歷了什么?

恐怕只有真正參與的人才能道出一二,如今的“三道紅線”下,中國房地產面臨著轉型,而品質、服務、成本管控、現金流管理已經注定成為房企成敗生死的硬性指標。

來劃重點,所謂三道紅線,是指

1、房企的凈負債率不得大于100%;

2、房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;

3、房企的“現金短債比”小于1 。

按照三道紅線,可以將房企分成紅橙黃綠四檔,每檔企業分別對應的有息負債增長標準是:1、三項指標全部過線,有息負債不得增加;

2、兩項指標過線,有息負債規模年增速不得超過5%;

3、一項指標過線,有息負債規模年增速不超過10%;

4、全部達標,有息負債規模年增速不超過15%。

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面臨洗牌

——從‘三高’進入‘低成本、低回報、高周轉’時期


中經聯盟秘書長陳云峰坦言,過去一年,商業辦公類型物業面臨嚴重困難,產業運營變得越來越重,同時上市房地產行業拿地和融資難度越發加大,合作拿地會進一步成為趨勢,包括通過產業形式勾地。

“三道紅線下比較明顯的趨勢是,拿地和融資難度越發加大,這也決定了整個房地產行業排名和競爭力的變化?!标愒品灞硎?。

業內人士普遍認為,在三條紅線的壓力下,現金流、企業管理和運營能力正變得愈發重要。

相關人士表明,房地產企業需要從三個方面要進行改變:“首先要迅速在兩、三年時間里把高杠桿降低,把短債換成長債,把債性融資換成股性融資;其次,現金流管理價值凸顯出來,行業要從‘三高’進入‘低成本、低回報、高周轉’時期,所以現金流的的管理、回款是企業的重要命脈;第三,企業要進一步拓合作,把權益降下來,這也是近期很多企業正在做的方向,財技和業務需要相輔相成?!?/p>


反思自救

——在政策窗口期,融資難上加難,企業如何飲水自救


年初受疫情影響,工地停工、售樓處關門,房企去化艱難。

開發商們一方面降價、打折、促銷、回款,一方面等著政府的救市政策,以期望能重新回到“正軌”,繼續融資擴大規模。

2020年以來,貨幣政策的確松動,三次降準釋放流動性1.75萬億元。

據貝殼研究院統計,今年三季度,房企發債規模刷新歷史紀錄,境內外債券發行307次,融資規模約3247億元,同比增長14%。每家房企都想搶在政策窗口期內融資拿錢。

但是,在今年8月,住建部和央行明確提出地產行業的金融審核管理制度,并增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。

“三道紅線”就像國家給房企上的緊箍咒,讓房企不得不人人自危,自我檢查。借新還舊的同時,把資產負債率、凈負債率、現金短債控制在及格線以上。

三道紅線劃定之后,等于從源頭上限制了當前各級別房企的增長速度,以后的中小房企,想和2015年之后的融創中國一樣,借助杠桿5年便躋身頂級陣營,基本是沒有可能了,動輒翻倍的負債規模增速已經成為歷史,以后各個陣營只能按部就班,積年累月去穩步發展。

可以預見的是那些在產品力和拿地能力方面都沒有優勢的小企業,都可能面臨破產。

對于基本技術同質化嚴重的房地產開發行業來說,三道紅線等于加速了大魚吃大魚的時代進程。那些又大又強的龍頭房企,會是直接受益者,高度集中化時代正在全面展開。

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2020年終結

——房企轉型困難重重


近兩年,碧桂園陸續將內部職能部門子公司化,如財務、法務部門獨立核算。以前的方式是區域公司投資買地,再由法務部門審核、招拍掛和投融資并購。往往工作內容繁復,過程復雜?,F在,子公司化后,工種劃分更細、業績可量化、薪酬標準也更合理。

房企要真正獲得管理紅利,房企要做的改革遠不止于此。

例如最重要的拿地環節,有多少地是當初盲目拿下,之后投資回報率低,區域總經理(總監)一輪崗,爛攤子就交給了下一任。

一塊地的投資考核能否跟人走,除了考察投資回報率,能否進一步考察開發項目的集團資金占有率、資金的盈利效率?據說已經有頭部企業開始設定新的投資考核標準。

房企轉型自救不是一蹴而就,但細節與方法很重要,留給房企的時間不多了,2020即將結束。

2021年,除了繼續降杠桿,挖掘管理紅利將占用地產商們更多時間。




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